Projekti i Portit të Durrësit. – 5 skemat e dyshimta të investimit
16 Nentor 2022
Në koncept duhet të ishte një mrekulli e arkitekturës së re moderne shqiptare; një Dubai në Adriatik apo në Ballkan, të cilin do ta kishin zili edhe simotrat e veta.
Të paktën kështu thuhet, apo këtë ndjesi të lë shfaqja e parë, e maketit të prezantuar nga investitorët dhe qeveria, në atë që tashmë njihet si projekti i Ballinës Ujore të Durrësit.
Një investim miliarda euro mbi truallin aktual të Portit të Durrësit, por që pas shkëlqimit verbues të fasadës, dhe mendimit se edhe Shqipëria tanimë do të ketë atraksionin e saj aq shumë të dëshiruar arkitekturor, duket se edhe këtë herë projekti mbart hije të mëdha dyshimi mbi një megaaferë të mundshme korrupsioni, se çfarë fshihet pas gjithë këtij vezullimi.
Madje, nëse do t’i besonim opozitës dhe grupeve të interesit, që kanë ngritur zërin fuqishëm kundër këtij projekti, sipas tyre një megaferë që ia kalon në përmasa edhe asaj të inceneratorëve, që deri më tani ka çuar pas hekurave dy politikanë të lartë dhe ka gllabëruar dhe po vazhdon të gëlltisë ndërkohë qindra miliona euro nga buxheti i shtetit.
Po, përse është kaq shumë i kundërshtuar, projekti i Portit të Durrësit, atë të cilin qeveria e cilëson si një nga projektet më të mëdha jo vetëm të Shqipërisë, por edhe të Evropës?
Çfarë fshihet pas fasadës së projektit “Marina dhe Jahtet e Durrësit”?
Apo mundohet qeveria të mbulojë korrupsionin me këtë projekt, duke mikluar qytetarët me ngazëllimin se do kenë një Dubai të dytë në vendin e tyre?
Dhe pse qeveria u nxitua të kalonte në procedurë të përshpejtuar marrëveshjen për përjashtimin nga disa taksa të këtij projekti, që vlerësohet të jetë në përfundim të tij një investim prej 2 miliardë eurosh?
Çfarë do ndodhë me Portin e ri të Durrësit?
Siç edhe e thamë, sipas qeverisë projekti “Marina dhe Jahtet e Durrësit” do të jetë një nga investimet më të mëdha në vend, me një vlerë përfundimtare prej 2 miliardë euro që po sipas qeverisë parashikohet të hapë mbi 12 mijë vende pune.
Si edhe do të gjenerojë zhvillim për turizmin dhe qytetin bregdetar të Durrësit.
Dhe deri këtu, duket se nuk ka asgjë që nuk shkon.
Osman Metalla, Profesor i Detarisë- Universiteti ‘Aleksandër Moisiu’ Durrës
“Projekti i Portit të Durrësit është një projekt i cili, ka nisur në mënyrë pak të nxituar. Fakti është që ky vendim për zhvendosjen e portit të ri nga porti ekzistues në zonën e Porto Romanos është një vendim që në njëfarë mënyrë është marrë ‘overnight’ të pakonsultuar në përputhje me ndonjë strategji të përcaktuar të sektorit të transportit detar dhe për këto arsye mendoj që një vendim i tillë pavarësisht se ka hapësira që mendohet se duhet të bëhen disa alokime të disa prej operacioneve të portit të Durrësit në një zonë tjetër mendoj se duhet të ishte bërë më i strukturuar”.
Por ndërsa qeveria e trumbeton me të madhe këtë projekt, madje duke shkuar edhe më tej duke kaluar në Kuvend një procedurë të përshpejtuar, duket se nga fasada te ato që fshehin letrat, ka shumë anë të errëta që mbeten për t’u zbuluar.
Relacioni i Marrëveshjes
“Projekti i konceptuar si një projekt i integruar turistik do të bashkëzhvillohet në një sipërfaqe trualli prej 812 600 m2 në Portin e Durrësit si dhe në Marinën e portit (“Territori i Projektit”) sipas parashikimit të VKM nr.861, datë 29.12.2021, i ndryshuar.
Projekti do të zhvillohet në dy faza relativisht të ndara nga njëra-tjetra në hapësirë dhe në kohë, por që do të jenë të integruara në përfundim të projektit.
Buxheti/kostoja e investimit të projektit është parashikuar të jetë 2,081,347,054 (dy miliardë e tetëdhjetë e një milion e treqind e dyzetë e shtatë mijë e pesëdhjetë e katër euro).
Investimi total në fazën e parë vlerësohet të jetë €595,256,904 dhe për fazën e dytë, €1,486,090,150”.
Bazuar në vendimin e qeverisë ‘Për miratimin e marrëveshjes kuadër, ndërmjet Këshillit të Ministrave të Republikës së Shqipërisë dhe ‘Eagle Hills Real Estate Development’, ‘Albanian Seaports Development Company’, sh.a., dhe Nshmi Development L.L.C”, për projektin e investimit strategjik “Marina & Jahtet e Durrësit’, rezulton se ‘Albanian Seaports Development Company’ SHA që përfaqëson interesat e shtetit shqiptar do të mbajë 33 për qind të aksioneve, ndërkohë që pala private do të mbajë 67 për qind të tij.
Por sipas ekspertëve të ekonomisë, problemi i parë që lind me projektin ‘Marina dhe Jahtet e Durrësit’, është vetë modeli që ata e quajnë i çuditshëm i biznesit.
Ku shteti shqiptar i siguron kompanisë ndërtuese kushtet kontraktuale të një parajse fiskale.
Ku e para, kjo kompani do të ketë përfitimin të ndërtojë në 812 mijë m2 truall falas, që është hapësira që përkon sot me atë që është Porti i Durrësit
Një gjë, as e parë dhe as e dëgjuar më parë.
Se si mundet t’i jepet një investitori, qoftë ky edhe më të fuqishmit në botë, një hapësirë e tillë e pamatë, në një nga zonat më të lakmuara, por edhe strategjike, bregdetare rajonale, kundrejt asnjë çmimi.
Por po kështu, siç e theksuam më lart, një investitor që do të jetë i përjashtuar nga çdo taksë infrastrukturore.
Ndërkohë që në këtë hapësirë investimi, nuk do të ketë pjesë as për atë quhet fondi i strehimit social që duket se as nuk është llogaritur në këtë investim.
Por ajo që surprizon fillimisht në këtë investim është skema e përdorur e financimit, ku thuhet se investitori do të përdorë 5 forma për të siguruar paratë e duhura për të kthyer Portin aktual të Durrësit, në një port jahtesh dhe pasagjerësh.
Ku në fazën e parë të projektit kërkohen të investohen 595 milionë euro.
Nga 2 miliardë euro që mendohet të jetë kostoja përfundimtare e të gjithë projektit.
Skema e parë, është financimi nëpërmjet kompanisë ‘Eagle Hills Real Estate Development’.
Kompani, e cila thuhet se është e përfshirë direkt në projekt me kapitalin e saj.
Sipas relacionit të marrëveshjes, ‘Eagle Hills Real Estate Development’,’ do të investojë në fazën e parë dhe të dytë të zhvillimit të investimit, 30 përqind të financimit të nevojshëm.
Relacioni i marrëveshjes
“‘Eagle Hills Real Estate Development’ do t’i dorëzojë qeverisë shqiptare pasqyrën e vërtetuar të llogarisë së bankës, ku evidentohet se aksionari (ët) ose ortak (ët) direkt ose indirekt të ‘Eagle Hills Real Estate Development’, mbajnë në llogaritë e tyre një shumë që korrespondon me tridhjetë për qind (30%) të financimit të nevojshëm për zhvillimin e sheshit të fazës 1 dhe më pas të fazës 2 dhe letrën (at) e synimit të nënshkruara nga aksionarët/ortaku(ët), që ata janë të gatshëm ta investojnë këtë shumë për të financuar rritjen e kapitalit të fazës 1 dhe të fazës 2 dhe përfundimin e projektit”.
Pra sipas këtij relacioni marrëveshje, kompania duhet t’i vërtetojë qeverisë shqiptare, që ka të gatshme 180 milionë euro për të investuar në fazën e parë të projektit.
Shifër që sipas përllogaritjeve që kanë bërë ekspertët duket minimaliste në raport me atë që është kostoja përfundimtare e projektit, e llogaritur siç e thamë në vlerën 2 miliardë euro.
Pra për ta përmbledhur, ‘Eagle Hills Real Estate Development’, do të investojë në fazën e parë të zhvillimit të projektit vetëm 9 përqind të investimit total.
Kjo është vetëm skema e parë, nga pesë të tilla që janë menduar për të financuar projektin.
Pasi skema e dytë e financimit duket të jetë edhe më e paqartë.
Sipas kësaj skeme, investitorit, i lejohet të financojë borxhin në mënyrë të kontribuuar nga, ose në emër të ‘Eagle Hills Real Estate Development’.
Për ekspertët financiarë, paqartësia këtu qëndron se si do të kontrollohen paratë që futen në projekt.
Forma e tretë e financimit është edhe më dyshuese.
Pasi në këtë skemë, kompania kërkon të kryejë pjesën e mbetur të financimit, duke kërkuar likuidet nëpërmjet shitjes paraprake të objekteve në ndërtim.
Që tregon se kompania pavarësisht se ka përfituar mijëra metra katror truall falas, nuk ka likuidet të vetin për të mbyllur projektin.
Por po kërkon të përfitojë nga shitjet paraprake, duke thithur klientë të ndryshëm.
Kjo është edhe arsyeja përse kompania, ka filluar që nga vera e këtij viti, ende pa nisur punimet, të regjistrojë të gjithë klientët potencialë që kanë shfaqur interes për të blerë objekte në këtë investim të ardhshëm.
Një lloj gare apo ankandi, ku ai që fiton është klienti që jep ofertën më të lartë.
Një garë ku klientët qëndrojnë në radhë në një listë të gjatë pritje dhe ku kompania ka durimin të shikojë të materializuar përfitimin e saj maksimal.
Një formë likuiditeti që kompanisë në fjalë i siguron edhe besueshmëri te institucionet kredituese që rezulton të jetë edhe forma e katërt e financimit.
Po ku duket se deri më tani, kompania nuk do të nxjerrë asgjë nga xhepi i saj, por do ta përfitojë gjithçka falas.
Ku një dorë të sigurt në këtë rast i jep edhe qeveria shqiptare, e cila duke i siguruar tokën falas, i jep kompanisë edhe garancinë e duhur për të aplikuar për të marrë çdo kredi të nevojshme.
Skema e pestë, edhe kjo e dyshimtë në vetvete, është financimi nga investitorë të tretë.
Të cilët në këtë rast do të organizohen nga kompania ‘Eagle Hills Real Estate Development’.
Një skemë tejet e çuditshme, ku një kompani që është vetë investitore me një financim modest prej 9 përqind të vlerës totale të investimit, do të përfshijë në realizimin e projektit, cilindo investitor që ajo do të dëshirojë.
Relacioni i Marrëveshjes
“Financimi i investitorit strategjik do të sigurohet përmes kombinimit të:
financimit të kapitalit nga Eagle Hills-i;
financimit të borxhit të kontribuuar nga, ose në emër të, Eagle Hills-it;
të ardhurave e shitjeve të grumbulluara prej klientëve nga investitori strategjik;
huamarrjes nga institucionet financiare, dhe investimeve nga investitorë palë e tretë, të organizuara nga Eagle Hills-i;
Në këtë marrëveshje është synuar që pesha e investimit t’i bjerë vetëm palës investuese, pasi ajo e ka marrë përsipër investimin”.
Përveç kësaj, nga dividendi i palës sonë do të paguhen (rimbursohen për EHRED) vetëm shpenzimet e pastrimit të tokës/ambientit për fazën 1.
Por sikur të mos mjaftonte kjo skemë e përbërë financimi, dhe lehtësirat e pafundme që qeveria shqiptare i ka krijuar kompanisë me qëllim që të ndërtojë projektin, ajo që surprizon në këtë marrëveshje, është shuma që kjo kompani do t’i paguajë shtetit shqiptar çdo vit.
Shumë e cila duket të jetë tejet qesharake në raport me përfitimin që kompania do të ketë nga porti i jahteve.
Sipas relacionit të marrëveshjes, kjo shumë do të jetë 2 përqind e xhiros vjetore të Marinës.
Projekt që do të nisë nga zbatimi, sapo të kryhet transferimi gradual i Portit të Durrësit në atë të Porto Romanos për të cilin do të flasim edhe më poshtë dhe që është një tjetër aspekt i errët i këtij projekti.
Relacioni i Marrëveshjes
“Investitori strategjik do t’i paguajë MIE-së një tarifë vjetore të barabartë me dy (2) për qind të xhiros vjetore që investitori strategjik do të grumbullojë nga Marina, bazuar në pasqyrat financiare për çdo vit financiar.
Menjëherë pas mbarimit të kohëzgjatjes së marrëveshjes për Marinën përkatëse të drejtat e investitorit strategjik do të mbarojnë automatikisht dhe pronësia e Marinës dhe aseteve përkatëse, duke përfshirë, por pa kufizim, të pajisjeve elektromekanike dhe kompjuterike në lidhje me të, do t’i transferohet MIE-së dhe Investitori Strategjik nuk do të ketë më të drejta t’i përdorë dhe gëzojë ato”.
Në formën e përzgjedhur të bashkëpunimit, shteti do të ketë një rol kyç, edhe në fazën e zbatimit të investimit strategjik, duke ushtruar kontrollin dhe të drejtat vendimmarrëse mbi shoqërinë e cila do të realizojë projektin, duke mundësuar kështu edhe ruajtjen e interesit publik.
Por duke u ndalur te projekti ‘Marina dhe Jahtet e Durrësit’, ajo që të bën përshtypje është se si mundet, që shteti shqiptar i fal 81 hektarë truall për apartamente kompanisë në fjalë, të cilat siç thamë edhe më lart, do të shiten së shpejti, dhe nuk merr asgjë në këmbim.
Ndërkohë që në marrëveshje nuk ka asnjë specifikim se sa do të përfitojë qeveria shqiptare si pronare e tokës.
Ndërsa është e ditur që në rastet kur privati jep një truall për ndërtim, ai merr deri në 40 përqind të ndërtimit.
Teksa një tjetër i humbur i madh në gjithë këtë histori janë qytetarët e Durrësit, të cilët nuk përfitojnë asgjë nga bamirësia e qeverisë shqiptare e cila fal pa kushte një sipërfaqe të tillë të madhe toke.
Ku çmimet për një apartament në këtë zonë rezidenciale mendohen të kenë një start prej më e pakta, 2 mijë euro m2.
Ndërkohë që më të përfituarit në këtë moment, duket të jenë investitorët e ‘Eagle Hills Real Estate Development’, dhe ‘Albanian Seaports Development Company’.
Relacioni i Marrëveshjes
“Shoqëria e përbashkët për realizimin e projektit ‘Marina & Jahtet e Durrësit’ përjashtohet nga detyrimi për të paguar taksën e ndikimit në infrastrukturë për ndërtimet e reja dhe kontributin e strehimit social, sipas legjislacionit në fuqi për sistemin e taksave vendore dhe legjislacionit në fuqi për strehimin social. Vlera e detyrimit të përjashtuar është pjesë e kontributit të shtetit shqiptar në investim, sipas marrëveshjes së përcaktuar në nenin 1, të këtij ligji”.
Por ajo që shqetëson më së shumti ekspertët është fakti se projekti në formën e zgjedhur të financimit mund të shërbejë për investimin e parave informale.
Një debat akoma i pambyllur midis qeverisë në njërën anë që kërkon të legalizojë paratë informale të emigrantëve dhe ekspertëve të fushës, por edhe mospajtimit të ndërkombëtarëve, që i kërkojnë qeverisë të tregohet e kujdesshme me këtë ide të saj.
Por pavarësisht këtyre replikave qeveria shqiptare jo vetëm ka zgjedhur të mos tërhiqet nga kjo ide, por duket se tashmë po e implementon në projektin ‘Marina dhe Jahtet e Durrësit’.
Ku jo vetëm ka zgjedhur një skemë financimi që lë shteg për paranë informale, por u bën thirrje të gjithë të huajve që të blejnë një apartament në këtë projekt, duke u premtuar këtyre të fundit pasaporta të arta.
Ide që edhe kjo është kundërshtuar nga faktori i brendshëm dhe ndërkombëtar, të cilët e cilësojnë si të rrezikshme.
Ndërkohë që qeveria Rama i hapi dritën jeshile një kontrate koncesionare për programin e shtetësisë për investim, një projekt që sipas ekspertëve rrezikon të shkaktojë probleme të sigurisë dhe mund ta vendosë vendin në një pozitë të vështirë përballë Bashkimit Europian.
Gjë që parashikohet edhe në marrëveshjen kuadër të “Marina dhe Jahtet e Durrësit” mes qeverisë shqiptare dhe konsorcumit të ‘Eagle Hills Real Estate Development’,
‘Albanian Seaports Development Company’ sh.a., dhe ‘Nshmi Development L.L.C’, për projektin e investimit strategjik “Marina & Jahtet e Durrësit” parashikohet që:
Qeveria
“Investitorët e huaj që blejnë drejtpërdrejt nga prona e Investitorit Strategjik në Projekt, do të kenë të drejtë të aplikojnë për shtetësi dhe/ose rezidencën e përhershme të Republikës së Shqipërisë. Bazuar në blerjen e tyre nga Investitori Strategjik, nëse kjo shumë e blerjes përmbush kriteret, kushtet dhe regjimin specifik që do të përcaktohet nga një vendim i Këshillit të Ministrave në bazë të kësaj Marrëveshjeje dhe të plotësimit të kritereve të kërkuara nga Legjislacioni i Zbatueshëm”.
Gazeta Shqip